案情简介
原告杨某某在某某路50号楼13号的房屋是本市某某集团公司某矿给本单位职工盖的集资房,产权人为某某集团公司某矿。该矿于1988年将该房屋分配给杨某某居住并颁发了《住房证》。《住房证》明确规定,此住房只限本人或子女继承居住,不得私自转让他人。
该房屋转让后不久,因产权单位不同意买卖双方的私自转让行为等原因,卖方杨某某开始反悔,多次找买方李某某要求退款还房。王某某以双方签订的买卖房屋协议真实有效为由拒绝了杨某某的要求。杨某某遂于2006年11月向本市某某区人民法院起诉,请求法院确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效并判令争议房屋由原告继续使用。
诉辩意见
原告杨某某诉称,
被告王某某辩称,原、被告双方签订的房屋买卖协议内容不违反法律的禁止性规定。虽然原告不拥有该套房屋的产权,但拥有该套房屋的使用权,并拥有产权单位颁发的《住房证》。本人同原告一样也是产权单位的职工,因此双方的转让协议是真实有效的,应当按照转让协议的约定继续履行。如果原告不同继续履行房屋转让协议,除应当返还购房款30000元以外,还应当按此房屋现在的市场价补足因退还房屋给我造成的房价损失。
审理结果
本案经本市某某区人民法院审理后认为,某某路50号楼13号的房屋是本市某某集团公司某矿给本单位职工盖的集资房,产权人为某某集团公司某矿。原告杨某某持有产权单位颁发的《住房证》对该套房屋拥有合法的居住使用权,但不拥有房屋产权。因此原告与被告在
案件解析
(一)原告杨某某与被告王某某签订的房屋转让协议应当确认为无效合同
杨某某与王某某于
(二)本案的法律处理意见
本案的原、被告双方所签订的房屋转让合同因违反了法律的禁止性规定,从签订之日起就是一份不可能对原、被告双方产生法律约束力的无效合同。其签订合同行为的本身从民法上讲是一个无效的民事法律行为。无效的民事法律行为,从行为开始起就没有法律约束力。
按照《中华人民共和国合同法》第58条的规定,合同被认定无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没必要返还的,应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定的精神,笔者认为,原、被告双方在签订和履行本合同时,主观上都存在着相应的过错,应当依法承担相应的返还财产的法律责任。被告应当将属于原告享有合法使用权的某某路50号楼1单元13号的楼房返还给原告,由原告继续使用;被告返还房屋时,原告有义务将被告付给其的30000元购房款退还给被告,以了结双方之间因签订无效转让房屋合同所产生的法律上相互的权利义务关系。
至于被告在抗辩中提出的如果原告不同继续履行房屋转让协议,除应当返还购房款30000元以外,还应当按此房屋现在的市场价补足因退还房屋给被告造成的房价损失的要求能否成立呢?笔者认为,从情理上讲,被告的这一要求似乎有一定道理;但从法律上讲,被告的这一要求是不能成立的。原因是:这一请求的前提是建立在双方房屋转让合同合法有效基础之上的,而实际上双方签订的房屋转让合同是无效的,按照处理合同无效的法律规定,被告的这一要求是没有任何法律依据的。如果给予支持,无疑是鼓励、纵容违法交易行为,否定了房屋转让合同无效的大前提。虽然本案最终处理结果上原告给付了被告一定的经济损失补偿,但这属于双方意思自治对自己的民事权利给予处分和变更的结果,并不表明被告要求原告按现在的市场价补足因退还房屋造成的房价损失的这一要求在法律上是成立的。